Pemandangan kompleks apartemen Seoul dari Lotte World Tower / Yonhap
Kang, seorang pekerja kantoran berusia dua puluhan, saat ini menyewa sebuah studio di Seoul dengan sewa bulanan.
Saat mencari tempat tinggal, dia mengesampingkan sistem “jeonse” tradisional Korea – sistem sewa yang dulu dominan di mana penyewa membayar deposit dengan tarif tetap dalam jumlah besar daripada sewa bulanan – karena serangkaian kasus penipuan deposit yang terkenal yang telah merusak kepercayaan pasar.
“Saat ini juga terdapat lebih banyak daftar sewa bulanan, sehingga sulit untuk menemukan properti yang layak di jeonse,” kata Kang.
Imbalannya adalah membayar sewa bulanan menyisakan sedikit ruang untuk menabung untuk rumah Anda sendiri.
“Bahkan lingkungan yang dulunya relatif terjangkau di Seoul kini menjadi sangat mahal sehingga perbedaannya tidak lagi signifikan,” katanya. “Dengan sewa bulanan yang menjadi satu-satunya pilihan realistis saya, impian membeli rumah menjadi semakin sulit.”
Jung, seorang profesional keuangan berusia 30 tahun, berharap mendapatkan rumah jeonse atau membeli apartemen dengan tunangannya. Sebaliknya, pasangan ini memperluas penelusuran mereka dengan memasukkan sewa bulanan, karena peraturan hipotek yang lebih ketat membuat kedua opsi tersebut lebih sulit untuk dibeli.
“Harga apartemen di Seoul mencapai miliaran won, namun keterbatasan pinjaman menyulitkan pembelian rumah, bahkan bagi rumah tangga berpendapatan ganda yang tidak memiliki rumah. Keluarga kelas menengah yang tidak memenuhi syarat untuk program perumahan khusus namun tidak cukup kaya untuk membeli tanpa pembiayaan adalah kelompok yang paling terdampak,” katanya.
“Rumah di Jeonse juga langka dan mahal, membuat pembeli terjebak di antara pasar penjualan yang tidak terjangkau dan pasar sewa yang menyusut. »
Pengalaman Kang dan Jung mencerminkan transformasi yang lebih luas di pasar real estat Korea. Semakin banyak generasi muda dan calon pembeli rumah pertama, termasuk mereka yang baru berkarir dan pengantin baru, mendapati jeonse – yang sudah lama dianggap sebagai batu loncatan menuju kepemilikan rumah – semakin sulit dijangkau.
Jika tren ini terus berlanjut, para analis mengatakan pasar real estate di negara tersebut bisa menjadi lebih terpolarisasi antara rumah yang ditempati pemilik dan sewa bulanan.
Kesenjangan tersebut telah melebar secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir, menurut sebuah makalah yang diterbitkan dalam jurnal terbaru Housing Finance Research Institute oleh profesor Jung Kyong-chae dan Park Jung-eun dari Universitas Hanyang.
Dengan menggunakan model transisi rantai Markov untuk menganalisis mobilitas perumahan dari tahun 2021 hingga 2025, para peneliti menemukan bahwa rumah tangga yang tinggal di bawah jeonse mencapai kepemilikan rumah lebih cepat dibandingkan sebelumnya, sementara rumah tangga dengan sewa bulanan membutuhkan waktu lebih lama untuk mencapainya.
“Hasil kami menunjukkan semakin besarnya asimetri dalam jenjang perumahan di Korea,” tulis para penulis. “Rumah tangga di pasar jeonse memperpendek jalur menuju kepemilikan rumah melalui pembiayaan yang didukung kebijakan, sementara penyewa bulanan tetap terjebak di titik buta, sehingga secara signifikan menunda transisi mereka ke kepemilikan rumah.”
Trennya sudah terlihat di pasar.
Menurut Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, sewa bulanan menyumbang 68,6 persen dari seluruh transaksi sewa secara nasional dalam lima bulan pertama tahun ini, naik 7,6 poin persentase dari tahun sebelumnya.
Para peneliti telah memperingatkan bahwa dalam jangka panjang, jeonse, yang pernah menjadi perantara antara menyewa dan memiliki, dapat menyusut menjadi hanya 7,3% dari pasar sewa perumahan, yang mengarah ke sistem yang lebih terpolarisasi yang dapat semakin memperparah ketimpangan kekayaan dengan mempersulit penyewa bulanan untuk mengumpulkan aset yang diperlukan untuk membeli rumah.
Jung, pakar keuangan, mengatakan kebijakan perumahan harus lebih membedakan pembeli asli dari investor spekulatif.
“Langkah-langkah untuk mengekang spekulasi diperlukan, namun aturan pemberian pinjaman bagi pembeli pertama yang membeli rumah untuk ditinggali harus didasarkan pada faktor-faktor seperti rasio pembayaran utang dan batas pinjaman terhadap nilai, bukan batasan pinjaman yang terkait dengan harga properti,” katanya.
