Harga rata-rata rumah di Nantucket, Massachusetts hampir $4 juta. Jumlahnya hanya sebesar $500.000 pada tahun 1995. Tampaknya ini merupakan peningkatan yang mengejutkan di salah satu pasar real estat terpanas dan paling sulit diakses di negara ini. Yang lebih menakjubkan lagi adalah pasar saham: Jika Anda menginvestasikan $500.000 di S&P 500 pada tahun 1995, Anda akan memiliki lebih dari $8,2 juta saat ini, dan bahkan lebih banyak lagi jika Anda menginvestasikan kembali dividen yang Anda peroleh.
Saham jelas merupakan investasi pilihan, bahkan ketika perumahan sudah tidak terjangkau oleh banyak orang Amerika. Maka tidak mengherankan jika anak muda mengatakan mereka lebih suka menaruh uangnya di saham daripada membayar uang muka seperti yang dilakukan orang-orang seusianya selama beberapa generasi.
Ini adalah perubahan budaya yang besar; Membeli rumah telah lama dianggap sebagai tanda kesuksesan, dan saran standarnya adalah membeli rumah setelah Anda mampu membelinya. Fakta bahwa perumahan menjadi tidak terjangkau bagi kaum muda tampaknya menunjukkan bahwa ada sesuatu yang salah dalam perekonomian.
Namun bisa jadi pasar saham hanyalah sebuah investasi yang lebih baik di dunia yang didorong oleh teknologi, terutama jika Anda masih muda, ingin pindah dalam lima tahun ke depan, dan tidak memiliki banyak kekayaan. Jika hal ini terjadi, maka generasi yang selalu online akan menghadapi era kenormalan baru, dimana berinvestasi pada aset tak berwujud dan bukan real estate adalah impian masyarakat Amerika. Rumah memang menyenangkan untuk ditinggali, tetapi belum tentu merupakan tempat terbaik untuk uang Anda.
Real estate pernah menjadi aset utama yang dimiliki sebagian besar orang Amerika. Kepemilikan rumah adalah tujuan finansial utama, sebagian didasarkan pada gagasan bahwa harga selalu naik. Keyakinan ini memiliki beberapa validitas. Perumahan adalah investasi terbaik hingga Perang Dunia II. Saham-saham mengungguli real estate dalam hal realisasi keuntungan pada periode pasca-perang hingga tahun 2015, namun real estate jauh lebih fluktuatif, sehingga real estate tetap menjadi pilihan yang baik setelah memperhitungkan risiko ini.
Kami juga meromantisasi kepemilikan rumah karena alasan budaya. Kepemilikan rumah dianggap sebagai bagian penting dari impian Amerika, dan rasa permanen yang diciptakannya membangun lingkungan dan komunitas. Itu sebabnya Amerika Serikat mendorong keluarga untuk membeli dengan kebijakan yang mencakup pengurangan pajak untuk bunga hipotek dan subsidi yang memungkinkan terjadinya keburukan finansial dari hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun, sesuatu yang tidak terjadi di negara lain.
Dekade terakhir telah mengubah banyak logika konvensional. Pengembalian saham telah melampaui sektor real estat, sementara lonjakan harga rumah di era pandemi dan kenaikan suku bunga hipotek telah menghalangi banyak orang untuk mewujudkan impian Amerika mereka. Ditambah lagi dengan perubahan norma-norma sosial: kini lebih dapat diterima bagi kaum muda untuk tinggal bersama orang tua mereka untuk menghemat uang. Setengah dari mereka yang berusia di bawah 30 tahun melakukan hal yang sama.
Kaum muda banyak dikesampingkan padahal di atas kertas keuangan mereka lebih kuat dibandingkan generasi sebelumnya di usia mereka. Kurang dari seperempat penduduk berusia di bawah 39 tahun berpendapat bahwa perumahan adalah investasi yang baik, menurut survei terbaru.
Kekayaan rumah tangga kini lebih banyak terkonsentrasi pada saham dibandingkan real estat, hal ini disebabkan oleh meningkatnya pasar saham dan meningkatnya kepemilikan saham.
Orang-orang yang diwawancarai untuk artikel Bloomberg News baru-baru ini mengenai penciptaan kekayaan mengatakan pasar saham adalah pilihan yang lebih baik. Tanpa biaya asosiasi pemilik rumah atau biaya perbaikan dan pengembalian saham yang besar, mereka tidak sepenuhnya salah.
Tapi itu lebih dari itu. Sebagian besar dari kita menggunakan banyak leverage untuk bertaruh pada satu aset yang nilainya berkorelasi dengan pasar kerja lokal. Negara ini juga tidak likuid, sehingga sulit untuk direlokasi untuk mendapatkan kesempatan kerja. Menikah dapat berdampak buruk pada penghasilan Anda, terutama jika Anda masih muda.
Ada manfaat memiliki rumah, selain kenaikan harga, yang tidak bisa diabaikan. Hal ini membuat keluarga merasa lebih tertarik pada rumah dan komunitasnya, sehingga menginspirasi mereka untuk berupaya meningkatkan keduanya. Perlu juga diingat bahwa properti memberikan keuntungan dengan menyediakan tempat tinggal bagi Anda. Jika Anda menyewa, Anda harus membayar dividen tersebut kepada orang lain.
Namun persepsi bahwa kepemilikan rumah adalah tujuan finansial utama mungkin tidak akan bertahan selama 30 tahun terakhir dengan tingginya keuntungan pasar saham. Memiliki saham berarti Anda memiliki saham di perusahaan-perusahaan terkemuka Amerika, bukan secara fisik memiliki sebagian negara tersebut. Dan bukan karena kinerja sektor real estat yang buruk, melainkan karena pertumbuhan harga saham yang sangat eksponensial.
Pertumbuhan yang luar biasa ini merupakan suatu ketidakteraturan sejarah. Hal ini mungkin mencerminkan perubahan jangka panjang dalam potensi dan profitabilitas industri Amerika, dan evolusi indah ini akan berlanjut selama 30 tahun ke depan. Atau mungkin ini hanya sebuah kebetulan dan saham akan kembali ke tingkat pengembalian yang lebih normal, atau kehancuran tersebut akan menyebabkan rendahnya pertumbuhan selama beberapa dekade, seperti yang terjadi di Jepang.
Ada saatnya tampaknya perumahan akan selalu terbayar, tidak peduli berapa banyak utang yang Anda miliki; dan hal ini sering terjadi. Krisis real estate yang disebabkan oleh krisis keuangan global menghancurkan ilusi ini. Kini tampaknya saham adalah pilihan yang aman. Tidak ada yang tahu masa depan kelas aset berisiko apa pun, namun kami tahu satu hal: kinerja masa lalu bukanlah jaminan.
Sebelumnya, nasihatnya sederhana: belilah rumah segera setelah Anda mampu membelinya. Sekarang ada alternatif yang lebih baik, tergantung pada usia dan situasi Anda. Dan mungkin menjadi pemilik rumah sebelum usia 40 tahun bukan lagi impian orang Amerika.
Allison Schrager adalah kolumnis Opini Bloomberg yang meliput perekonomian. Sebagai Senior Fellow di Manhattan Institute, dia adalah penulis “An Economist Walks Into a Brothel: And Other Unexpected Places to Understanding Risk.” Artikel ini diterbitkan oleh Bloomberg dan didistribusikan oleh Tribune Content Agency.
